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官宣:1亿人口进城落户引发风暴 武汉楼市准备好了吗?

2018 / 10 / 17


在明星圈,赵丽颖和冯绍峰官宣了;在房地产圈,国家发展改革委发布了关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知,对此,我们又能从中获得哪些楼市信号?

房地产周期长期看人口,中期看土地,短期看金融货币。这一观点已成为业内外很多人士的共识。人口不仅决定城市房地产长期发展的基本面,也决定了短期供求和走势。

在近期武汉土地、新房和二手房全面趋冷,成交下滑的情况下,武汉对人口的吸引力也决定了未来武汉楼市和房价的后期走向。

国庆后,国家发展改革委发布了关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知。明确了本次落户的目的和意义就是要推进新型城镇化,扩大内需和改善民生,促进有条件在城镇稳定就业生活的农村贫困人口市民化。


1、经济和人口首位度居高不下,武汉对人口虹吸效应依然显著

武汉近年来楼市的火爆和房价的上涨,都离不开人口的大量流入。其根本在于武汉城市人口和需求的“虹吸效应”。

数据显示,去年武汉“省会房地产经济首位度”继续保持在36%左右,仍远超25%的适宜值,但从全省范围看,房地产经济主要指标出现不同程度的下滑。武汉市房地产投资占全省比重下滑至61%,去年商品房销售面积下滑至占全省46%,销售金额下滑至占全省72%,尤其是住宅销售面积下滑至37%。但总体占比仍远高于省会适宜值的正常水平。



武汉“省会房地产经济首位度”中,房地产主要指标均下滑,这有利于经济与产业结构调整,也有利于武汉楼市的平稳健康发展。值得注意的是武汉房地产主要指标仍处于高位,对周边区域人口和需求的虹吸效应仍十分明显。目前武汉人口占全省比重17.8%,预计2030年,武汉市人口或将达到1720万人,这意味着全省将有四分之一的人口居住在武汉

但吸引人口大规模流入的根本原因,在于在国家中心城市大定调下,武汉城市化进程从追求规模化向质量化转变,主要体现在3个方面:

高素质人口导入:武汉净流入人口快速增长,从2009年的74.45万人、2010年的141.27万人增至2014年的206.49万人、2015年的超过230万人。2017年武汉先后两次放宽大学生落户政策,据统计,落户政策放宽后新增落户人口5万人/月,2017年新增约40万人。2018年上半年留汉大学生突破25万人,落户7.6万人。薪资调查显示,专科生、本科生、硕士生、博士生薪酬都有—定程度提升,且学历越高薪酬增幅越大。

升级产业链和数万亿招商:千亿航天基地、临空开发区、中法生态城等新的的产业基地相继落地,武汉正构建和完善全产业链。

▲城市更新与功能重构:去年长江主轴、长江新城、长江新区等城市规划相继出台,武汉城市更新和功能重构进入新阶段,2017年武汉城建投资2361亿元,同比增长18.1%。武汉未来五年仍处于城建高峰期,加速构建“1个主城+3个副城+3个新城组群”的全域城市体系。



产业导入人口和需求、地铁导入资源和配套。以地铁和产业导入为主的有机生长区域,正在成为武汉居住区拓展的重要空间,成为发展最快的市场增长极,这些依托产业和地铁的片区市场机会明显扩大。

如近年来新流入的人口,尤其是留汉大学生超过六成落户武昌,尤其是光谷,这也大幅推动了光谷各版块住房的需求和价格。


2、《1亿非户籍人口在城市落户方案》落实能否助力武汉楼市“坚挺”

武汉人口的增长与住宅销量的增长直接相关,数据显示,从2015年起,“新武汉人”成为全市购房主力军,占比六成左右。



2018年下半年,武汉楼市趋冷,虽然新房销售数据并未出现实质性的下降。但从土地、二手房及开发商去化率等指标看,武汉楼市凉凉。各种打折优惠重出江湖,甚至不乏地王项目变相打折的情况。但从中长期看,武汉对外来人口的吸引和导入将为武汉楼市提供长期的支撑。

国家发展改革委此次发布的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》通知,明确了本次落户的目的和意义就是要推进新型城镇化,扩大内需和改善民生,促进有条件在城镇稳定就业生活的农村贫困人口市民化。



而对于武汉来说,也意味着人口导入将扫除最后的障碍。人口的大规模净流入尤其是高收入人口的导入不仅为楼市导入需求,也为武汉城市发展提供以下基础支撑。

土地价值和成本的提升武汉城市及经济的发展,投资和社会财富、人口的增长和聚集、以地铁、快速路等城建投资,推动武汉土地价值大幅增长,尤其是在热点新城组团表现明显。据初步测算,2017年武汉GDP达1.34万亿,同比增长8%,土地单位产值(按武汉建成区面积计算)预计增长119元/平米;今年城建投资2361元/平米,土地单位价值增加约341元/平米,近5年累计增加约1134元/平米。



住房需求升级亿房监测数据显示,目前武汉自住需求已经进入全面改善需求和高端需求时期。改善需求不仅来自于对户型面积和建筑品质的需求增长,对居住品质、配套品质及服务的改善需求快速提升。其中,优质物业管理服务、医疗养老服务、优质教育服务等要求增长明显提高。这些高成本的居住品质和配套服务需求增长,也推动了武汉住宅高端化的发展。



从某种意义上来看,虽然武汉楼市会经历周期性震荡,房价向下调整也是市场发展的必然和必要。但从长期看,只要武汉经济首位度和人口首位度仍保持高位。武汉对外来尤其是周边人口的吸引就不会降低。

虽然与成都、西安、郑州、长沙等城市一样,武汉也是举全省之力来供养,但这也正是武汉的优势和吸引力所在。因此,人口的持续和稳定导入,将成为武汉楼市长期稳定发展的支撑,而此次国家发改委督促落实1亿非农人口进城落户,将进一步扩大这一优势和基础。


文字来源:湖北地产联盟