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地王时代!武汉土拍吸金1540亿创历史新高!7大地王引领2018房价!

2018 / 02 / 06

2017年武汉购房者经历了堪称史上最难买的一年,购房者们吐槽着开发商创造的一个一个新名词、新套路,2017年武汉大部分开发商确实过的很滋润,躺着也能把房子岔着卖掉,但滋润的同时,很多开发商也面临着绝望,因为武汉土地市场的竞争激烈程度一点也不比购房着抢热门楼盘弱,购房者抢不到这个房子,总有那个房子还是可以去买,但一个开发商如果没有地,那就是真的是狗带了,公司或者地方分公司裁员甚至解散那也真是分分钟的事情,没有地就意味着开发商失去了在房地产市场生存的根本。


基于上述原因,一段时间武汉土拍市场堪称疯狂,基本上好一点的地都是so easy滴达到******限价熔断后一次性报价、拼方案!

2017年,武汉土地成交180多宗地块,成交金额共1540亿元,比2016年劲增37%,也创了武汉土拍的年度成交金额新纪录!在拿地势头强劲的2017年我们更是看到了很多个区诞生了新地王:


远洋夺武汉真·总价地王 

两块地共150亿

中海汉口单价地王 

楼面价19113元/平

 保利四新单价地王

楼面价15606元/平)

万科白沙洲单价地王 

楼面价9074元/平

地铁集团大武昌单价地王 

(楼面价14330元/平)

大华夺青山地王

(楼面价达10423元/平)

联投再破花山新地王

(楼面价达11367元/平)


2017年武汉土拍市场这些精彩的细节到底如何,就让我们一起来回顾一下吧:


2017单价地王+汉口新地王

中海青年路地块楼面价19113元/平


2017年1月24日,位于江汉区青年路与雪松路交汇处的商住地P(2016)151号地块被北京鑫景通达置业有限公司(中海)以286428.0万元竞得,楼面价19113元/平,溢价率12.3%。

该地块是2017年成交的所有地块中单价******的,是2017年的地王,但未超越碧桂园晴川府20021元/平的地王,但是该地块已超越楼面价18011元/平的当代中锐万国府ΜΟΜΛ成为汉口新单价地王。

P(2016)151号地块位于江汉区青年路与雪松路交汇处,东至万松园路,南至20米宽规划路,西至青年路,北至雪松路,规划净用地面积为27050平方米,起拍价为25.5亿。



地上总建筑面积控制在15万平方米以内,其中:居住建筑面积为6.86万平方米,商业商务设施建筑面积为8.14万平方米,容积率约5.54,标志性商务办公建筑高度不低于180米。

有媒体称中海拿下青年路万松园地块为“感动武汉”,2011年,中海地产首度进驻武汉,开发了万锦江城和中海琴台华府,“断档”五年后,中海拿下江夏、青年路、蔡甸地块,再次出现在了武汉市民的眼中,目前中海青年路地块已经报建,命名为中海万松九里。




中海万松九里的规划目前还没有披露,但住宅部分打造汉口核心超级豪宅。


武汉真总价地王 

远洋150亿拿归元寺2地块


2017年4月18日,远洋底价150亿底价拿下归元寺两宗地,归元片A包74.65亿、归元片B包75.35亿。



目前该地块第一部分住宅已经出炉,案名为远洋东方境世界观,容积率高达8.0!

远洋地产拿下的150亿归元寺地块在2017年11月24日公示了规划,其中最引人关注的地方就是该地块规划容积率高达8.0

仅仅半个月时间,该项目的临时展厅就对外开放了,而且有一个逼格特别高的名字,叫远洋东方境世界观,售楼部地址位于武汉市汉阳区翠微横路20号(归元大觉宾舍酒店旁临时接待中心)。




根据规划显示远洋归元寺项目的A2地块总占地面积约3.3余万方、总建筑面积约19万余方、容积率4.03、绿化率31.5%,由4栋56层的超高层住宅、一所24班的初中(原武汉情智学校所在地)、一所的6班小学(原翠微路小学迁入)和部分项目底商组成。



相关效果图如下:



2017单块地总价地王 

中信泰富99.2亿落子二七滨江


2017年2月7日,P(2017)009号二七滨江北片地块被中信泰富华中投资有限公司底价99.2亿拿下,楼面价8457元/平。

P(2017)009号地块位于江岸区二七沿江商务核心区北片,东至沿江大道,南至规划206号路,西至解放大道,北至规划201号路,为住宅、商服、文体娱乐、科教、公园与绿地用地起始价99.2亿元,并未设置指导价。规划用地面积约22.9万方,包括居住用地约8.78万方、商业服务业设施用地9.096万方、文化设施用地1.078万方、公园绿地用地2.78万方和学校用地1.15万方,容积率1.2-11.8。



地块紧邻目前正在建设中的新世界周大福中心旁,周边还分布着武汉天地、华发外滩首府、绿城黄浦湾、万科二七滨江等大牌开发商在建项目,是近年来汉口滨江少有的优质地块,这些项目定位为滨江豪宅。

中信泰富99.2亿拿下的二七滨江综合体项目命名为中信泰富滨江金融城,住宅仅占比33%,将以商业开发为主,是目前二七滨江体量******的项目。


万科夺白沙洲地王 

楼面价达9074元/平


P(2017)129号地块位于洪山区白沙洲八坦路(中铁物资地块)。地块净用地面积121700平方米,土地用途为住宅、商服用地,容积率为3.5,建筑密度为住宅25%、商服40%,竞买保证金251000万元,起始价为251000万元,出让指导价为376499万元,一次报价有效区间为376500-502000万元

该宗地于12月5日进行了一次性报价,最终被武汉阳光万悦房地产开发有限公司以9073.71元/㎡夺得,该公司为万科旗下子公司,刷新了目前白沙洲片区的******楼面价。


P(2017)129号地块位于洪山区白沙洲八坦路,地块内要求配建1所12班幼儿园,用地面积不小于4860平方米,建筑面积不小于3600平方米,还需配建不少于6400平方米邻里中心。



而从关于武汉市主城区A150301管理单元(中铁物资地块)控制性详细规划调整公示显示:在中铁物资局地块内分别新增一条南北向和东西向的15米宽公共通道,同时,在一、二期用地之间控制一条15米宽公共通道。公共通道设置与周边规划路网相衔接。


保利夺四新地王

楼面价达15606元/平


P(2017)128号地块位于汉阳新五里地区。地块净用地面积78633平方米,土地用途为住宅用地,容积率为4.3,建筑密度结合具体方案确定,竞买保证金304560万元,起始价为304560万元,出让指导价为456839万元,一次报价有效区间为456840-609120万元。

该宗地块于12月5日进行现场一次性报价,最终由长沙南湖广场置业有限公司以15606元/平拿下,该公司保利旗下子公司,刷新四新片区楼面价记录。



128号地块为住宅用地,规划净用地面积为78633平方米;规划用地性质为居住用地;******建筑面积338400平方米。对位于汉阳区武汉国际博览中心片E区E4、E5地块,将配建一所12班幼儿园,用地面积不小于4860平方米,建筑面积不小于3600平方米。根据要求:临江地块须注重滨江天际轮廓线的城市设计,强化临江建筑的亲水性和开敞性,注重与长江江滩视线和空间的联系;地块开发建设需满足“武汉市三边管理规定”要求,建议滨江建筑开敞度不小于50%。



地铁集团底价拿下歌笛湖地块

成大武昌新单价地王!


P(2017)175号地块位于武昌区张之洞路与解放路的交汇处,该地块位于张之洞路与解放路的交汇处东南角(武汉大学人民医院正对面)。

该地块占地面积45170㎡,容积率4.8,起拍楼面价14330元/平,出让指导楼面价为17498元/平,******楼面价19498元/平,将采用一次性报价的形式。最终由武汉市轨道交通建设有限公司底价310,700万元拿下,楼面价14,330.12元/平。虽然底价成交,该地块依然将成为大武昌(武昌、洪山、青山)新单价地王,此前大武昌的地王项目为东湖金茂府,楼面价14272元/㎡;武昌区地王此前为7年前的联投中心,楼面价约8755元/平米。

地块位置:

该地块原归属九尾武汉土地储备中心地铁分中心,可以说是地铁集团“左右倒右手”


大华夺青山地王 

楼面价达10423元/平


P(2017)142号地块位于青山区滨江商务区核心区47-1、47-2、48-1地块。地块净用地面积65900平方米,土地用途为住宅、商服、公园绿地用地,容积率为3.33,建筑密度结合具体方案确定,竞买保证金114365万元,起始价为228730万元,出让指导价为228730万元,指导楼面价10423元/平。该地块起拍价和指导价一致。

青山滨江地块142号由大华底价收入,成交价22.87亿元,楼面价10423元/平,刷新青山片区楼面价,将成为青山新的单价地王!此前青山区地王为中冶39大街保持的9310元/平。



联投再破花山新地王

楼面价达11367元/平


P(2017)167号地块位于东湖新技术开发区花山大道以西、春和路以南,用地面积52064.51平方米,容积率1.0-1.2,起始价35560万元,出让指导价71020万元,起始楼面价5691元/平,最终成交楼面价为11367元/平(按容积率1.2计算),达到出让指导价之后将转入方案竞标。最终该地块花山生态新城地产有限公司摘得,成交总价71020万元,楼面价11367.3元/㎡。经查询,该公司为联投关联公司。联投两次夺得花山新地王,而且都是竞标方案获得,大家知道,联投本来就是花山一级土地开发商,看来联投想拉低谁都比不过联投!


这两宗地均需无偿代建花山公租房,167号需代建建面5万方,168号需代建建面8.5万方,单方综合造价为3500元(毛坯)。另外自移交之日起5年内,竞得人为该项目提供质保服务,由此产生的费用,由竞得人据实承担。

目前花山片目前无新房在售,仅有碧桂园生态城东境未来有房源推出,预计均价或达18000元/平。需要注意的是,目前花山片区规划地铁为19号线,始于武汉火车站,经花山、光谷中心城,至于光谷保税区。不过该线路属于武汉第四轮地铁规划,目前还未通过发改委批复。



最戏剧性土拍

盘龙城一地一天三易主


2017年5月23日,在武汉,发生了号称武汉土拍史上“最戏剧性的”故事,事情是这样的。P(2017)041号地块位于盘龙城宋家岗,按照以往的土拍规则,谁出价高谁获得该地块的开发权,而在如今的市场下,武汉为了限制地王的出现,出台了一次报价规则,即开发商报价达到规定区间后,由开发商进行一次报价,根据多家开发商报价取得均值,最后与均值相差最小的开发商竞得此地块。说得再明白一点,这样的一次报价规则没有规律可言,与摇号或者抽签无异。(类似购房限制备案价,开盘摇号)


其中在当天早上进行的拍卖中,P(2017)041号地块进入一次报价阶段,系统显示武汉地产集团竟得该地块,结果出来的时候,大家心里都想,TMD又是地产集团!大家都懂是怎么回事啊!但其他开发商不干了,集体提出抗议。随后,官网居然显示因网络故障,结果无效,中午12点重拍。


在中午的第2次一次报价中,中海地产获得了该地块,而武汉地产集团煮熟的鸭子飞了。

正当土拍通稿已发出,中海以为自己是******赢家的时候,下午又来一出公告。P(2017)041号地块19点重拍,原因是此前两家竞买人报价相同。


这下囧了,报价相同怎么办似乎在此前并未出台规则,究竟是这2家PK还是怎么着?于是临时决定,干脆重拍。

于是,就有你看到的下面这张图了。




来自湖南的五矿地产被这块地“砸”中,喜从天降,而中海煮熟的鸭子又飞了~

至于五矿地产的背景,这里不多扒,反正他是外来的和尚,武汉的第一个项目,在武汉并没有什么根基和背景,可能五矿集团自己都没有想到,竟然会以这样一种戏剧性的方式进入武汉。

P(2017)041号地块三次易主,先后由武汉地产集团、中海地产、五矿地产三个开发商获得,最终归属五矿。甚至当五矿拿到地时,很多人还在怀疑自己的眼睛,还会在拍一次吗?


光谷东专心做产业 

大量商业用地均底价成交

招商引资条件苛刻



东西湖地价全面过万 

但就是不出新地王


P(2017)131号地块位于东西湖区金银潭大道以北、奥园东路以东。地块净用地面积41761.98平方米,土地用途为住宅用地,容积率为3.05,建筑密度为住宅25%、高层住宅20%、幼儿园30%,竞买保证金89210万元,起始价为89210万元,出让指导价为133820万元,指导楼面价10506元/平。

金银湖宅地131号拍至熔断价,共有15家参与竞价,熔断价13.4亿元,楼面价10518元/平,溢价率50%,这宗地最终被北辰集团夺得。

此前东西湖单价地王纪录为融创观澜府10687元/平,这宗地价格都逼近地王,但没有超过地王。将地块将评比方案,最终成交价就是熔断价。


远城区地块大量供应


2017年12月26日,武汉国土资源和规划局出让19宗地块,其中网上挂牌9宗,现场挂牌10宗,其中同属于阳逻之心的有4宗地块出让,分别是P(2017)154号、P(2017)155号、P(2017)156号和P(2017)157号地块,地块紧临阳逻之心“蓝玉项链”生态体育文化公园,均为住宅商服地块。这4宗地块具有排他性,即开发商仅能参加一宗地块的竞拍。

然而在开拍之后,P(2017)154号和P(2017)155号地块因为无人竞拍而流拍,和武汉今年出现的多起开发商抢地大战的盛况相比,此次阳逻之心地块流拍显得耐人寻味。



同属于阳逻之心的P(2017)156号和P(2017)157号地块的境遇却截然不同,P(2017)155号地块被湖北省建工房地产开发有限公司底价78000万元拿下。P(2017)157号地块有2家开发商竞价41轮最后达到熔断价127440万元,将评比规划方案确定竞得人。

4宗地块同属于新洲阳逻,但是命运却截然不同,有的受到激烈争抢,有的却惨遭流拍,确实让人摸不着头脑。


有房地产业内资深人士表示,如今地价水涨船高,拿地考验着开发商资金筹码,拍地是各房企之间实力的较量。从近两年拿地房企来看,一些如碧桂园、金地、越秀、武汉地产、华发等品牌房企开始成主角。


业内人士直言,武汉的地越来越难拿,近年来,拿地难成为各大房企在武汉遇到的共同问题。房企从一级市场拿到优质地块越来越难,越来越多的房企通过并购拿地、联合开发,来实现扩张。



根据最新楼面地价进行预测,即使达到项目保本价,未来武汉房价将在目前基础上再上一个台阶,尤其是远城区房价将出现大幅提升。一方面,考虑到房地产行业对于武汉市的重要支撑作用,地王房价不大可能低于成本价,另一方面,长效机制短期内无法全面落地,租赁住房供给也无法在近期内满足市场需求。所以,单从这个原因,就不用期望房价持平,更别说下跌了,建议有自住需求的朋友能早入市还是早点出手吧。



地王拉动房价的金钱逻辑

对于面粉与面包价格相当,甚至贵过面包的情况,究竟会怎么定价?目前还是一个谜。因为不管怎么说,都不可能让开发商亏本卖,至少也得保本,而成本如何核算,就是个很大的问题。

武汉2016年以来的众多地王几乎都没有开盘,价格依然是很大谜团。

一旦区域内新房价格出现突破,二手房价格也会随之波动,这也就是为什么就算二手房价格暴涨,大家依然挤破脑袋去投资世茂锦绣长江,就是要等着碧桂园晴川府开盘。


武汉N大地王近期开盘 成本定价还是周边定价?

东湖金茂府楼面价14272 杨春湖片区周边房价10000

碧桂园晴川府楼面价20017 汉阳滨江周边世茂新房18000

中南熙悦楼面价10133 周边吴家山九坤新房11700

当代中锐万国府ΜΟΜΛ楼面价18011 开盘定价31000

中锐滨湖尚城楼面价7299 洋房开盘定价15000

中海光谷锦城楼面价8230 开盘定价15727

东西湖地王融创观澜府依旧没开盘

黄陂中城地王依旧没开盘


从目前的市场情况来看,2017年的一些地王同样面临着与2016年地王一样的困局。


附:2017武汉180+宗地块成交信息汇总表格