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硚口新地王即将诞生!武汉土拍烧脑玩法顶配版!

2018 / 01 / 30

2018年第二场土拍将在2018年1月30日正式开拍,此次土拍共有7宗地,其中含有住宅的地块由4宗,分别是位于硚口汉宜路的地块、金银湖地块、汉阳罗七路地块和白沙洲地块。其中191-193号地块为网上挂牌,194-197号地块为现场挂牌,汉宜路的地块、金银湖地块、汉阳罗七路地块均设置了指导价,达到******限价后将以评比方案的形式确定地块获得人。


4宗住宅地块详情如下:


硚口汉宜路地块

武汉土拍玩法顶配版

将成为硚口新地王


其中P(2017)192号地块的可以堪称武汉土拍玩法顶配版,其复杂程度相当烧脑!

P(2017)192号地块位于硚口区汉宜路。土地面积91600平方米,住宅、商服、文体娱乐、公园绿地用地,容积率为3.88,建筑密度结合具体方案确定,网上挂牌出让,起始价为474300万元,楼面起拍价13345元/平,出让指导价为640260万元,熔断楼面价为18014.78元/平。只要该地块以底价成交,就将成为硚口区新单价和总价地王。此前,硚口区地王为2017年4月18日拍出的P(2017)027号地块,电建地产以总价18.30亿元拿下硚口区,楼面地价9838.71元/平方米,即电建地产•澋悦苑项目,而且该项目还是限价安置房。



P(2017)192号地块规划用地情况及经济技术指标:


武汉“三旧”改造项目招商推介会中规划显示,硚口区的旧改旧厂地块包括化工企业搬迁启动片(三、四、五、六期)、内燃机宿舍片、宗关地块、汉宜路片、65中北地块等。此次挂牌的城中村地块就是汉宜路片。


该地块紧邻轻轨一号线,周边商业、教育等配套都比较成熟。距离宗关南国西汇仅1站路,周边有东方红小学、水厂路小学等。 


地块旁边的硚房翰林珑城小区目前二手房均价为25648元/平米,周边新房项目有时代新世界,目前均价26500元/平米;其次华鼎尚都国际、华鼎丽都国际、中民仁寿里、中建御景星城目前已经无新房在售,其二手房均价都已过2万。


地块所在的板块,目前新房项目稀缺,而此次的汉宜路地块当中除去53100平方米的安置房外,还有居住建筑面积在131840平方米左右的供应,该宗地块或遭多家房企报名争抢。


而该宗地块又有哪些竞买规则?

土拍史上******的竞买要求:

1.土地竞得人须建设建筑面积不少于6万平方米的5A甲级写字楼,且该部分房屋的所有权在竣工验收后20年内不得转让;

2.土地竞得人须引入10家上市公司区域总部;

 

其它要求:

3.土地竞得人对项目的公建和住宅部分须同步开工、同步建设,住宅在预售之前,公建建筑施工进度须不低于50%;

4.当竞价达到出让******价后,转为采取“先竞无偿代建后评比规划方案”的方式确定竞得人;

5.土地竞得人开发建设的本项目中2000平方米商务用房,由武汉市硚口区土地整理储备中心指定对象按18500元/平方米的单价回购,用于本项目征收安置,规划建筑设计方案应满足还建安置需要,交房时间为2020年12月底前;

6.经市人民政府批准,该项目建筑面积中53100平方米为限价安置房,地块在“限房价、限房型、限工期、限销售对象”的前提下挂牌供应,定向用于汉宜路片旧城改造项目被征收人安置,所建住房应按照《住宅性能评定技术标准》(GB/T50362-2005)达到B级以上住宅水平,建设工期为24个月(自土地成交之日起算)。该项目可建限价房套数为636套,房屋销售均价为7500元/平方米;

7.D地块北侧临汉西路控制公交枢纽站复合商业用地,该用地可结合轨道交通一号线太平洋站及周边地块进行整体设计,用地地面作为公交枢纽站,用地面积不少于6200平方米,生产调度用房建筑面积不少于200平方米,提供不少于40个公交停车位,并满足公交枢纽站的相关建设要求。


从竞买要求来看,该宗地块对竞买人的实力要求以及规划要求都非常严苛。土地竞得人须引入10家上市公司区域总部;其次土地竞得人须建设建筑面积不少于6万平方米的5A甲级写字楼,且该部分房屋的所有权在竣工验收后20年内不得转让。


地块所在区域,写字楼商业配建是大趋势,跟前期二七路地块类似,自持物业、引进10家上市公司区域总部,这都是为区域经济做贡献。


从挂牌文件来看,汉宜路P(2017)192号地块分为 A、B、C、D、E、F六个地块,项目总规划净用地面积为91600平方米,C地块当中有建筑面积53100平方米为限价安置房,房屋销售均价为7500元/平米,起拍楼面价为13345.23元/平米。地块规整,但周边都是居民楼,而且多是老房子,规划做起来并不容易。其次,要想把产品做得有特色,也会受到周边建筑的各种限制,产品力或会受到制约。


金银湖地块

熔断价仅3524元/平 

需引进世界500强前100建筑企业


P(2017)194号地块位于东西湖区金银湖街环湖路北、柏银公路西。土地面积68130.7平方米,住宅、商服用地,容积率为3.28,建筑密度20%-45%,现场挂牌出让,起始价为58830万元,楼面起拍价2554.7元/平,出让指导价为81150万元,熔断楼面价3524元/平。



地块要求:

1、乙方须引入一家2017年《财富》500强企业排名前100强的建筑施工企业或其下属成员企业的企业总部;且自取得不动产权证第12个月开始,引入企业在东西湖区每年缴纳税收不低于200万元/亩。未达到上述引入企业和税收缴纳要求的,该地块上的建(构)筑物均不得对外分割或整体销售,由东西湖区城乡建设局负责监管落实。

2、本地块上建筑需采用建筑工业化方式建造,且住宅建筑装配率不低于50%。

3、乙方须持有商务建筑面积不低于5万平方米,且10年内不得分割销售。

六、本地块内需布局6班幼儿园1座,用地面积为2727平方米。该配套幼儿园由乙方建设,建成后其用地及产权无偿移交东西湖区人民政府


白沙洲地块

为集中新建租赁住房项目


P(2017)197号地块位于武昌区白沙洲大道与江国路交汇处西南角。土地面积30000平方米,住宅用地,容积率为2.67,建筑密度25%,现场挂牌出让,起始价为11040万元,起始楼面价1378元/平。



地块要求:

该项目为集中新建租赁住房项目


大归元片地块

住宅全部为限价安置房


P(2017)196号地块位于汉阳区琴台大道与罗七路交汇处。土地面积487833.59平方米,住宅、商服、公园绿地用地,容积率为4.52,建筑密度结合具体方案确定,现场挂牌出让,起始价为113970万元,出让指导价为149000万元。



地块要求:


1.地块成交后,由汉阳区城乡统筹办公室回购全部住宅及商办物业用于大归元片区建桥片及城市重点建设项目征收安置,其中A地块商办物业回购价格按市场评估价12162元/平方米结算,B地块住宅物业回购价格按市场评估价13467元/平方米结算,且A地块内临罗七路须建设一处建筑面积1.16万平方米的独栋办公楼,并按相关规范要求配建停车场及其它必要设施,用于荆州市人民政府驻武汉办事处拆迁安置。竞得人依据规划设计条件编制的回购房建筑方案须征求汉阳区城乡统筹办公室意见,具体回购事宜由汉阳区政府负责监督实施。


2.根据《规划设计条件》要求,A地块内规划控制一处邮政支局,可结合方案复合建设,建筑面积不小于2000平方米。


3.在规范要求配建停车位的基础上,A地块内应新增100个公共停车位,出入口设置于罗七路沿线。


从挂牌文件来看,崔子湾地块拟建房源作为还建安置房定向用于大归元片区建桥片征收项目对接安置。地块出让净用地面积约为48783平方米,B地块住宅物业回购价格为13467元/平米。


其他地块详情如下:

P(2017)191号地块位于江夏区纸坊街齐心村。土地面积10220.62平方米,商服用地,容积率为3.5,建筑密度30%,网上挂牌出让,起始价为4515万元。


P(2017)195号地块位于汉阳区龙阳湖东路、龙兴西街、龙兴南街和芳华路围合地块。土地面积46450平方米,商服用地,容积率为4.52,建筑密度结合具体方案确定,现场挂牌出让,起始价为84510万元。


P(2017)193号地块位于青山区环保科技园二期-2地块。土地面积145256平方米,工业、绿化用地,容积率为1.0,建筑密度40%,网上挂牌出让,起始价为13450万元。


本场土拍的各地块最终花落谁家敬请关注后续报道。